Осеннее обострение на рынке аренды жилья: цены выросли уже на 20%
Квартиросъемщики предпочитают жилье в новостройках, а арендаторы отказывают семьям с детьми
Осенний сезон аренды квартир в больших городах стартовал еще в августе, и в выигрыше пока арендодатели (особенно в городах-миллионниках), так как цены на съемное жилье подросли. Самыми дешевыми в месяц однокомнатными, по данным аналитического центра DOM.RIA, оказались квартиры в Сумах (2564 грн), Запорожье (3388 грн). Самыми дорогими для арендаторов стали Одесса (11 687 грн), Киев (11 112 грн), Днепр (6987 грн) и Харьков (5983 грн).
Все больше квартиросъемщиков предпочитают новострои, даже студенты ищут жилье посовременней. Еще одна тенденция — все меньше арендодателей предлагают комнату «с хозяйкой»: люди старшего возраста предпочитают субсидию, которой боятся лишиться, дополнительному заработку.
Стоимость: хуже, но дороже
Уже с июля арендодатели в больших городах готовились к сезонному всплеску цен на рынке недвижимости, и не прогадали.
«Если в середине лета многие планировали поднять цену на 10%, то сейчас выставляют объекты на 15—20% дороже», — рассказывает харьковский риелтор Анна Хоменко.
Ее поддерживает и коллега, столичный брокер по аренде Виктория Мартынчук:
«Цены, по сравнению с началом года, поднялись на 15—20%, причем и на квартиры не очень хорошего качества. Я за последнюю неделю две такие сдала. Сама никогда на такую стоимость по соотношению «цена-качество» не согласилась бы, но это все равно самые бюджетные варианты, и тем, у кого нет денег, приходится на это идти. Особенно многие «покупаются», если в квартире на «коммуналку» есть субсидия. Даже за комнату сейчас просят около 3 тыс. грн. Причем если ранее в эту стоимость входили и комуслуги, теперь их стараются насчитывать отдельно. В среднем за однокомнатную квартиру, вне зависимости от того, правый это или левый берег, в пешей доступности к метро просят 7 тыс. грн плюс «коммуналка», подальше от метро, на Воскресенке или Троещине, — от 5 тыс. грн плюс «коммуналка». Однокомнатные квартиры хорошего качества — в новых домах с новой мебелью и бытовой техникой — снимают за 12—15 тыс. грн плюс «коммуналка».
По словам Виктории, в сентябре обычно наблюдается небольшой спад, и арендаторы придерживают жилье: ждут, пока студенты поселятся и поживут в общежитиях. Ведь потом в октябре будет снова подъем — те же студенты из общежитий перебираются в квартиры.
С чем связан такой рост цен, если украинцы не становятся богаче? По словам аналитика департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, курс доллара растет в течение года до 10%. А аренду и другие платежи в нашей стране привыкли привязывать к курсу.
Запросы и ожидания сторон
Этот сезон не явился исключением по запросам по сравнению с предыдущими: больше всего ищут одно-двухкомнатные квартиры.
«Недорогие и хорошие варианты разлетаются моментально, — рассказывает Анна Хоменко. — Студенты ищут бюджетные варианты поближе к месту учебы. В приоритете — квартиры с ремонтом и бытовой техникой, снимают, как правило, на двоих или троих. И если раньше был распространен вариант «с хозяйкой», то сейчас обычно указывают даже при съеме комнаты «без хозяев».
Немного другие тенденции отмечает Виктория Мартынчук в столице:
«Студенты часто снимают 2—3-комнатные квартиры, причем неплохие и поближе к метро. Бедность тех студентов, которые ищут жилье, сильно преувеличена: многие предпочитают снять хорошую комнату в новом доме, а не однокомнатную на выселках».
Отдельная каста — IT-специалисты, их очень любят риелторы: как правило, они готовы переплатить тысячу-другую гривен, но найти жилье по душе.
Чаще всего многие арендаторы указывают, что хотели бы иметь жилье «без советской мебели», «без хозяйских ваз и ковров», «без закрытых комнат», с современной необходимой техникой (холодильник, плита, стиральная машина, микроволновка) и интернетом.
Что касается тех, кто сдает квартиры, то их идеальный арендатор — «семейная пара без детей и животных» или одинокие люди, снимающие по комнате. Неохотно сдают квартиры семьям с детьми до 7 лет: по данным портала Domik.ua, в Киеве, Харькове, Львове, Николаеве около 50% владельцев квартир готовы отказать таким жильцам, в Виннице, Ровно, Херсоне этот показатель — 80%, а в Днепре, Житомире, Запорожье и Черновцах семье с ребенком готов сдать квартиру лишь каждый десятый владелец. Жители больших городов по-прежнему не торопятся сдавать жилье «переселенцам из Донецкой и Луганской областей», а также тем, кто переехал из Крыма», но эта волна уже стихает.
Юридические тонкости: нотариус и регистрация
Серьезней обе стороны сделок в последние годы стали относиться и к оформлению договоров аренды. Причем, по словам риелторов, уже 10—15% оформляют письменное соглашение с нотариальным заверением.
«Это делали бы и больше людей, — считает Анна Хоменко. — Но здесь же придется оплатить налоги, а большинство арендодателей не спешат делиться с государством. Либо же эта плата ляжет на плечи арендатора плюс оплата услуг нотариуса».
Впрочем, многие юристы отмечают, что необходимости в нотариальном заверении нет.
«Я считаю это лишней тратой средств, — говорит Сергей Костецкий. — Соглашение об аренде квартиры считается действительным, если заключается в соответствии с действующими нормами законов при участии только двух сторон: арендодателя и квартиросъемщика. В соответствии с пунктом 1 статьи 811 Гражданского кодекса Украины, договор о передаче квартиры в аренду должен оформляться в письменном виде, и засвидетельствование такого документа нотариусом осуществляется, если одна из сторон изъявит такое желание. При возникновении спорных моментов, даже если дело дойдет до суда, договор, не заверенный нотариусом, имеет статус — это повсеместная практика. Просто нужно ответственней относиться к составлению договоров».
Договор подписывается только между хозяином недвижимости и арендаторами, т. е. договор аренды может подписать либо собственник, либо человек с официальной доверенностью, заверенной нотариусом от имени собственника.
Также надо помнить, что на сдачу квартиры в аренду должны дать согласие все владельцы жилья, а если владелец один, но в браке, необходимо согласие и жены/мужа. Хозяин должен предоставить документ, удостоверяющий личность, — паспорт и документ, подтверждающий права собственности на квартиру.
Некоторые арендодатели не спешат нотариально заверять договоры и по той причине, что «квартирант в таком случае будет иметь право самостоятельно прописаться на жилплощади, а потом выселить его будет невозможно».
«Регистрация жильцов в квартире/доме возможна только при согласии собственников», — говорит Сергей Костецкий.
Плата стране
По словам партнера адвокатского объединения «Торкаенко, Мороз и партнеры» Сергея Мороза, налоги, которые должен оплатить арендодатель, согласно Налоговому кодексу, составляют 18% от дохода (налога на доходы физлиц) и 1,5% налога (военного сбора)». Можно законно минимизировать эти расходы:
«Например, оформить ФОП, — говорит Сергей Костецкий. — Будет 5% подоходного налога».
